Verborgen gebreken in uw woning

Jaarlijks worden in Vlaanderen zo’n honderdduizend woningen verkocht. Voor de meeste kopers is dat een nieuw thuis of een goede investering. Voor sommigen volgt er een onaangename verrassing. Na enkele weken slaat het vocht door de muren. De verwarming krijgt het huis niet warm. Of, erger nog, de fundering blijkt niet te deugen. Hieronder leest u wat u als koper of verkoper kunt doen en wat er in 2027 verandert.

Stel dat u een woning koopt. Enkele weken later blijken een paar dakpannen gebarsten. Kunt u de verkoper daarvoor aanspreken? Volgens de wet en de rechtspraak kan dat alleen als aan vier voorwaarden is voldaan:

1. Er is een gebrek;
2. Dat gebrek is verborgen;
3. Het gebrek is ernstig genoeg;
4. Het gebrek bestond, minstens in de kiem, al bij de verkoop.

Voorwaarde 1: er is een gebrek

Lange tijd legden rechters het begrip ‘gebrek’ eng uit. Alleen een mankement in het goed zelf telde, een ‘intrinsiek’ of ‘structureel’ gebrek (denk aan een doorbuigende steunbalk, huiszwam of asbest).

Om de koper beter te beschermen, aanvaarden rechters vandaag ook ‘functionele’ gebreken. Ook een woning die zich niet leent voor het gebruik waarvoor ze werd gekocht, is dan gebrekkig, al is er materieel niets mis mee. Zo kan het ontbreken van een stedenbouwkundige vergunning in sommige gevallen een gebrek opleveren. Voor het gewone gebruik, namelijk wonen, hoeft de koper niets te melden. Heeft hij of zij een bijzonder gebruik voor ogen, zoals een praktijkruimte aan huis, dan moet de koper dat vóór de verkoop duidelijk aan de verkoper meedelen. Alleen dan kan de verkoper de nodige inlichtingen geven.

Voorwaarde 2: het gebrek is verborgen

Wanneer is een gebrek verborgen? Een vaste formule bestaat niet. Juristen spreken van een ‘feitenkwestie’: de rechter houdt rekening met het soort gebrek, het aantal bezoeken van de kopers en de hoedanigheid van de verkoper, bijvoorbeeld een professionele bouwpromotor.

De maatstaf is een normaal en aandachtig onderzoek bij de bezichtiging. Wat de koper daarbij kon zien of ruiken, is niet verborgen. Houtwerk dat zichtbaar door houtworm is aangevreten, of een geur die bij een bezoek opvalt, levert dus in principe geen verborgen gebrek op.

Dat geldt ook voor een gebrek dat de verkoper vooraf heeft gemeld. Omgekeerd blijft een gebrek verborgen wanneer de verkoper een vochtprobleem als ‘opgelost’ voorstelde, terwijl dat niet zo was. Stel dat kopers pas huiszwam ontdekken wanneer zij de vloeren openbreken. Dan is het gebrek in de regel verborgen, want van een normale koper wordt niet verwacht dat hij vloeren openbreekt voor de aankoop.

Ook de aard van de woning en de hoedanigheid van de koper spelen mee. Van een particulier wordt minder kennis van zaken verwacht dan van een professionele koper (zoals een vastgoedpromotor). Een particuliere koper hoeft de woning ook niet vooraf door een deskundige te laten onderzoeken, tenzij er concrete aanwijzingen zijn dat er iets schort.

Voorwaarde 3: het gebrek is ernstig genoeg

Het gebrek moet de woning ongeschikt maken voor het gebruik waarvoor ze bestemd is, of dat gebruik zo verminderen dat de koper ze niet of slechts voor een lagere prijs zou hebben gekocht als hij of zij het gebrek had gekend. Een woning waarvan de verwarming het laat afweten, is moeilijk bewoonbaar. Een perfecte woning hoeft de verkoper daarentegen niet te leveren. Een kleine onvolkomenheid volstaat niet, en wie een oudere woning koopt, mag minder verwachten dan wie nieuwbouw koopt. Waar precies de grens ligt, blijft een feitenkwestie die de rechter geval per geval beoordeelt.

Voorwaarde 4: het gebrek bestond al bij de verkoop

Het gebrek moet er bij de verkoop al zijn, minstens in de kiem. Voor wat pas later ontstaat, of wat de koper zelf veroorzaakt, draait de verkoper niet op. Het bewijs ligt bij de koper. Een wettelijk vermoeden ten gunste van de koper bestaat bij de verkoop van een woning niet, maar de rechter kan het bewijs uit de omstandigheden afleiden, bijvoorbeeld wanneer het gebrek kort na de verkoop en bij normaal gebruik aan het licht komt.

Prijsvermindering of ontbinding

Zijn de vier voorwaarden vervuld, dan heeft de koper twee mogelijkheden. Hij of zij kan de koop ontbinden: de koper krijgt de prijs terug en de woning gaat terug naar de verkoper. Of de koper houdt de woning en vraagt een prijsvermindering. Over het bedrag kunnen partijen een akkoord bereiken. Lukt dat niet, dan bepaalt een deskundige het. Kende de verkoper het gebrek, dan moet hij of zij bovendien alle schade vergoeden. Kende hij of zij het niet, dan blijft het bij de terugbetaling van (een deel van) de prijs en de kosten van de koop.

Wat met een bevrijdingsclausule?

In veel verkoopakten staat dat de verkoper niet instaat voor verborgen gebreken. Zo’n beding is geldig, maar het beschermt alleen de verkoper die het gebrek niet kende. Wie het wel kende, kan zich er niet op beroepen en moet bovendien de schade vergoeden. Het Hof van Cassatie bevestigde op 6 maart 2025 (Franse arresttekst) dat het volstaat dat de verkoper het gebrek kende en het niet meedeelde. Kwade trouw of opzet is niet vereist. Die kennis moet de koper wel bewijzen. Voor een gespecialiseerde vastgoedverkoper ligt dat anders: die wordt vermoed het gebrek te kennen en kan zich in beginsel niet op zo’n beding beroepen, tenzij hij bewijst dat het gebrek onmogelijk kon worden opgespoord.

Wat verandert er in 2027?

Op 23 september 2026 verscheen het nieuwe boek 7 ‘Bijzondere contracten’ van het Burgerlijk Wetboek in het Belgisch Staatsblad. Voor verkopen die vanaf 1 september 2027 worden gesloten, spreekt de wet niet langer van verborgen gebreken, maar van een vrijwaring voor conformiteit: de woning moet beantwoorden aan het contract en aan wat de koper redelijkerwijze kan verwachten.

Ook de vage ‘korte tijd’ verdwijnt. De koper moet het gebrek binnen een redelijke termijn aan de verkoper melden nadat hij of zij het ontdekte of had moeten ontdekken. Daarna heeft de koper twee jaar om naar de rechter te stappen. Die termijn wordt geschorst zolang partijen ernstig onderhandelen of een gerechtelijk of tegensprekelijk deskundigenonderzoek loopt. In elk geval vervalt het recht van de koper tien jaar en drie maanden na de levering.

Een verkoper die het gebrek kende en verzweeg, kan zich niet op een laattijdige melding beroepen. Gebreken die pas meer dan tien jaar na de levering aan het licht komen, vallen buiten de vrijwaring. En verkoopt een onderneming aan een consument, dan kan zij die vrijwaring niet contractueel uitsluiten. Voor woningen die vóór 1 september 2027 worden verkocht, blijven de huidige regels gelden, tenzij partijen anders overeenkomen. Beslissend is de datum waarop de koop werd gesloten, doorgaans die van het compromis, niet die van de notariële akte.

Tip 1: voorkomen is beter dan genezen

Bezoek de woning meer dan eens, bij voorkeur ook na een regenbui, en neem bij twijfel een kenner mee. Lees ook aandachtig de attesten die de verkoper moet voorleggen, zoals het asbestattest en het bodemattest. Wat daarin staat, kunt u later moeilijk nog een verborgen gebrek noemen.

Tip 2: wacht niet te lang

Als koper kunt u beter niet afwachten. De wet vereist dat de vordering wordt ingesteld “binnen een korte tijd”. Het moet gaan om een rechtsvordering, bijvoorbeeld een dagvaarding. Een brief aan de verkoper volstaat op zich niet. Wie de verkoper meteen verwittigt maar pas vijf jaar later dagvaardt, riskeert te laat te zijn.

Hoe kort is kort? Ten eerste begint de termijn pas te lopen wanneer de koper het gebrek ontdekte of redelijkerwijze kon ontdekken. Ten tweede houdt de rechter rekening met alle omstandigheden, waaronder de aard van het goed en van het gebrek. Huiszwam in een beginnend stadium is moeilijk te herkennen, wat de koper doorgaans meer tijd geeft.

Ten derde tellen de stappen die partijen zetten. Laten de kopers snel via de rechter een deskundige aanstellen, dan weegt dat in hun voordeel. Is het onderzoek afgerond, dan moeten zij opnieuw snel handelen.

Het Hof van Cassatie herhaalde op 30 maart 2026 welke invloed onderhandelingen op die termijn hebben. Ernstige onderhandelingen over een minnelijke regeling kunnen de korte termijn schorsen. Zodra duidelijk is dat een regeling uitgesloten is, loopt de termijn weer verder. In die zaak schorste een e-mail van de koper de termijn niet, omdat de verkoper elke aansprakelijkheid afwees en er dus geen sprake was van ernstige onderhandelingen. De koper had intussen maandenlang herstellingen door derden laten uitvoeren zonder de verkoper in te lichten. Zijn vordering kwam te laat. Het ging om een carwash, maar de regel geldt ook bij de verkoop van een woning.

Tip 3: laat u tijdig bijstaan

Een gebrek in de woning waarin u net uw spaargeld stak, weegt zwaar op uw gemoedsrust en die van uw gezin. Wat doet u dan het best?

Neem eerst contact met ons op, nog voor u het gebrek laat herstellen. Het arrest van maart 2026 toont waarom: daar speelden herstellingen zonder medeweten van de verkoper de koper parten. Wij laten vaststellen wat het gebrek precies is, hoe het kan worden hersteld en wat dat kost. Vervolgens stellen wij de verkoper in gebreke en zoeken wij een regeling. Blijkt een regeling niet mogelijk, dan bereiden wij de procedure voor en volgen wij die op.

DECKER LAW heeft ruime ervaring in vastgoedrecht en werkt samen met partners om verborgen gebreken aan te pakken. Een procedure levert ons weliswaar werk op, maar wij geven liever advies. Daarom zoeken wij eerst een regeling. Hebt u recent een woning gekocht en krijgt u te maken met verborgen gebreken? Of heeft een koper een vordering tegen u ingesteld? Aarzel niet om ons te contacteren.