Vices cachés dans votre habitation

Chaque année, quelque cent mille logements (en néerlandais) sont vendus en Flandre. Pour la plupart des acheteurs, c’est un nouveau chez-soi ou un bon investissement. Certains ont toutefois une mauvaise surprise. Après quelques semaines, l’humidité traverse les murs. Malgré le chauffage, la maison reste froide. Ou, pire encore, les fondations se révèlent défectueuses. Voici ce que vous pouvez faire en tant qu’acheteur ou vendeur et ce qui change en 2027.

Supposons que vous achetiez une habitation. Quelques semaines plus tard, vous constatez que plusieurs tuiles sont fêlées. Pouvez-vous vous retourner contre le vendeur ? Selon la loi et la jurisprudence, ce n’est possible que si quatre conditions sont réunies :

1. Il existe un vice ;
2. Ce vice est caché ;
3. Le vice est suffisamment grave ;
4. Le vice existait déjà, au moins en germe, au moment de la vente.

Condition 1 : il existe un vice

Pendant longtemps, les juges ont interprété la notion de « vice » de manière restrictive. Seule comptait une défectuosité du bien lui-même, un vice « intrinsèque » ou « structurel » : une poutre porteuse qui fléchit, de la mérule ou de l’amiante, par exemple.

Pour mieux protéger l’acheteur, les juges admettent aujourd’hui aussi les vices « fonctionnels ». Une habitation qui ne se prête pas à l’usage pour lequel elle a été achetée est alors également défectueuse, même si elle ne présente aucune défectuosité matérielle. L’absence de permis d’urbanisme peut ainsi, dans certains cas, constituer un vice. Pour l’usage ordinaire, à savoir y habiter, l’acheteur n’a rien à préciser. S’il envisage un usage particulier, comme l’aménagement d’un cabinet professionnel à domicile, il doit en informer clairement le vendeur avant la vente. Ce n’est qu’à cette condition que le vendeur pourra lui fournir les renseignements nécessaires.

Condition 2 : le vice est caché

Quand un vice est-il caché ? Il n’existe pas de formule toute faite. Les juristes parlent d’une « question de fait » : le juge tient compte de la nature du vice, du nombre de visites effectuées par les acheteurs et de la qualité du vendeur, par exemple lorsqu’il s’agit d’un promoteur immobilier professionnel.

Le critère est celui d’un examen normal et attentif lors de la visite. Ce que l’acheteur pouvait alors voir ou sentir n’est pas caché. Des boiseries visiblement attaquées par le ver à bois ou une odeur perceptible lors d’une visite ne constituent donc, en principe, pas un vice caché.

Il en va de même pour un vice signalé au préalable par le vendeur. À l’inverse, un vice reste caché lorsque le vendeur a présenté un problème d’humidité comme « résolu », alors qu’il ne l’était pas. Supposons que les acheteurs ne découvrent de la mérule qu’en démontant les planchers. Le vice est alors, en règle générale, caché, car on n’attend pas d’un acheteur ordinaire qu’il démonte les planchers avant l’achat.

La nature de l’habitation et la qualité de l’acheteur entrent également en ligne de compte. On attend moins de connaissances d’un particulier que d’un acheteur professionnel, comme un promoteur immobilier. Un acheteur particulier n’est pas non plus tenu de faire examiner l’habitation par un expert avant l’achat, sauf si des indices concrets laissent soupçonner un problème.

Condition 3 : le vice est suffisamment grave

Le vice doit rendre l’habitation impropre à l’usage auquel elle est destinée, ou en diminuer tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas achetée, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il avait connu le vice. Une habitation dont le chauffage ne fonctionne pas est difficilement habitable. Le vendeur n’est toutefois pas tenu de livrer une habitation parfaite. Une petite imperfection ne suffit pas, et celui qui achète une habitation ancienne ne peut pas en attendre autant que celui qui achète une construction neuve. La limite exacte reste une question de fait que le juge apprécie au cas par cas.

Condition 4 : le vice existait déjà au moment de la vente

Le vice doit déjà exister au moment de la vente, au moins en germe. Le vendeur ne répond pas des vices qui ne surviennent qu’après la vente ni de ceux que l’acheteur provoque lui-même. La charge de la preuve incombe à l’acheteur. Il n’existe pas de présomption légale en faveur de l’acheteur lors de la vente d’une habitation. Le juge peut néanmoins déduire cette antériorité des circonstances, par exemple lorsque le vice se révèle peu après la vente, dans des conditions normales d’utilisation.

Réduction du prix ou résolution de la vente

Si les quatre conditions sont réunies, l’acheteur a deux possibilités. Il peut opter pour la résolution de la vente : il récupère le prix et l’habitation revient au vendeur. Ou il conserve l’habitation et demande une réduction du prix. Les parties peuvent s’entendre sur le montant. À défaut d’accord, un expert le détermine. Si le vendeur connaissait le vice, il doit en outre réparer l’ensemble du dommage. S’il ne le connaissait pas, il n’est tenu qu’au remboursement de tout ou partie du prix et des frais de la vente.

Qu’en est-il d’une clause exonératoire de garantie ?

De nombreux actes de vente prévoient que le vendeur ne répond pas des vices cachés. Une telle clause est valable, mais elle ne protège que le vendeur qui ignorait le vice. Celui qui le connaissait ne peut pas s’en prévaloir et doit, en outre, réparer le dommage. La Cour de cassation a confirmé le 6 mars 2025 qu’il suffit que le vendeur ait eu connaissance du vice et ne l’ait pas signalé. Il n’est pas requis qu’il ait agi de mauvaise foi ou de manière délibérée. L’acheteur doit toutefois prouver cette connaissance. Il en va autrement d’un vendeur spécialisé de biens immobiliers : il est présumé connaître le vice et ne peut, en principe, pas se prévaloir d’une telle clause, sauf s’il prouve que le vice était impossible à déceler.

Qu’est-ce qui change en 2027 ?

Le nouveau livre 7 « Les contrats spéciaux » du Code civil a été publié au Moniteur belge le 23 septembre 2026. Pour les ventes conclues à partir du 1er septembre 2027, la loi ne parlera plus de vices cachés, mais d’une garantie de conformité : l’habitation devra être conforme au contrat et à ce que l’acheteur peut raisonnablement en attendre.

La notion vague de « bref délai » disparaît également. L’acheteur doit notifier le défaut au vendeur dans un délai raisonnable à compter du moment où il l’a constaté ou aurait dû le constater. Il dispose ensuite de deux ans pour saisir le juge. Ce délai est suspendu tant que les parties mènent des négociations sérieuses ou qu’une expertise judiciaire ou une expertise extrajudiciaire contradictoire est en cours. En toute hypothèse, l’acheteur est déchu de son droit dix ans et trois mois à partir de la délivrance.

Un vendeur qui connaissait le défaut et l’a passé sous silence ne peut pas invoquer une notification tardive. Les défauts qui ne se révèlent que plus de dix ans après la délivrance ne sont pas couverts par la garantie. Et lorsqu’une entreprise vend à un consommateur, elle ne peut pas exclure cette garantie par contrat. Les règles actuelles restent applicables aux habitations vendues avant le 1er septembre 2027, sauf convention contraire des parties. La date déterminante est celle de la conclusion de la vente, généralement celle du compromis, et non celle de l’acte notarié.

Conseil 1 : mieux vaut prévenir que guérir

Visitez l’habitation plusieurs fois, de préférence aussi après une averse, et faites-vous accompagner d’une personne qui s’y connaît en cas de doute. Lisez également avec attention les attestations que le vendeur doit fournir, comme l’attestation amiante (en néerlandais) et l’attestation du sol. Il sera difficile de qualifier ensuite de vice caché ce qui y est mentionné.

Conseil 2 : n’attendez pas trop longtemps

En tant qu’acheteur, mieux vaut ne pas attendre. La loi exige que l’action soit intentée « dans un bref délai ». Il doit s’agir d’une action en justice, introduite par exemple par une citation. Une lettre au vendeur ne suffit pas à elle seule. Celui qui avertit immédiatement le vendeur, mais ne le cite en justice que cinq ans plus tard, risque d’agir trop tard.

Qu’entend-on par un bref délai ? Premièrement, le délai ne commence à courir que lorsque l’acheteur a découvert le vice ou pouvait raisonnablement le découvrir. Deuxièmement, le juge tient compte de toutes les circonstances, dont la nature du bien et du vice. La mérule à un stade précoce est difficile à reconnaître, ce qui laisse généralement davantage de temps à l’acheteur.

Troisièmement, les démarches entreprises par les parties comptent aussi. Si les acheteurs font rapidement désigner un expert par le juge, cela joue en leur faveur. Une fois l’expertise terminée, ils doivent à nouveau agir rapidement.

La Cour de cassation a rappelé le 30 mars 2026 (en néerlandais ; traduction française indisponible) l’incidence des négociations sur ce délai. Des négociations sérieuses en vue d’un règlement amiable peuvent suspendre le bref délai. Dès qu’il apparaît clairement qu’un accord est exclu, le délai reprend son cours. Dans cette affaire, un courriel de l’acheteur n’avait pas suspendu le délai, car le vendeur rejetait toute responsabilité : il n’y avait donc pas de négociations sérieuses. Entre-temps, l’acheteur avait fait effectuer des réparations par des tiers pendant plusieurs mois sans en informer le vendeur. Son action était tardive. L’affaire concernait un car-wash, mais la règle s’applique aussi à la vente d’une habitation.

Conseil 3 : faites-vous assister à temps

Un vice dans l’habitation où vous venez d’investir vos économies pèse lourdement sur votre tranquillité d’esprit et celle de votre famille. Que faire dans ce cas ?

Contactez-nous d’abord, avant de faire réparer le vice. L’arrêt de mars 2026 montre pourquoi : les réparations effectuées à l’insu du vendeur se sont retournées contre l’acheteur. Nous faisons établir la nature exacte du vice, la manière d’y remédier et le coût des travaux. Nous mettons ensuite le vendeur en demeure et cherchons un accord. Si aucun accord n’est possible, nous préparons la procédure et en assurons le suivi.

DECKER LAW possède une solide expérience en droit immobilier et travaille avec des partenaires pour traiter les problèmes de vices cachés. Une procédure nous donne certes du travail, mais nous préférons vous conseiller. C’est pourquoi nous cherchons d’abord un accord. Vous avez récemment acheté une habitation et vous découvrez des vices cachés ? Ou un acheteur a introduit une action contre vous ? N’hésitez pas à nous contacter.